Acquistare un immobile all’asta è divenuto oggi un modo molto vantaggioso per comprare una casa, ad esempio, a costo molto più basso rispetto ai prezzi di mercato. Per chi non avesse dunque disponibilità e liquidità economica eccezionale, partecipare ad un’asta può rappresentare un’opportunità davvero da prendere in considerazione. Ma come acquistare un immobile all’asta? Ecco alcune semplici indicazioni che vi guideranno passo dopo passo in questa impresa.
Innanzitutto, se volete acquistare all’asta un immobile, il consiglio che vi diamo è quello di prendere visione dell’ordinanza di vendita. Nell’ordinanza di vendita un giudice stabilisce preliminarmente: il prezzo dell’immobile, la data di chiusura per le offerte, il giorno in cui l’asta avrà luogo e il termine ultimo per consegnare la somma per l’acquisto dell’immobile. Innanzitutto è opportuno sapere che le aste possono essere di due tipi: aste senza incanto, o aste con incanto. Le prime sono tipologie di aste nelle quali è obbligatorio, per chi vi partecipa, presentare delle offerte in busta chiusa. Le seconde sono invece aste in cui si procede per pubblica gara, dopo che il primo tipo di asta sia andata deserta. Nei successivi due passi, esamineremo nel dettaglio le tue tipologie di aste, analizzandone caratteristiche e modalità, fino a condurvi ad un vantaggioso acquisto del vostro immobile.
Il primo tipo di asta per l’acquisto di un immobile, è la cosiddetta asta senza incanto. Come detto, occorre prima di tutto presentare un’offerta in busta chiusa, il prezzo che siete disposti a pagare per l’acquisto di quell’immobile e seguire tutte le procedure (anche per la presentazione di ulteriori documenti) contenute nella già citata ordinanza di vendita. La vostra offerta segreta, poi, dovrà anche contenere una somma prestabilita di cauzione. A questo punto, al momento dell’apertura dell’asta, si vede se la vostra offerta è la sola ad essere pervenuta o se ci sono anche altre offerte. Nel primo caso, l’immobile viene aggiudicato. Solo nel caso in cui colui che è creditore ritenga tale offerta come non consona, l’aggiudicazione avviene lo stesso, ma con un importo maggiorato di un quinto rispetto all’offerta stessa. Qualora invece siano pervenute più offerte, si passa ai rilanci ai fini dell’aggiudicazione dell’immobile in oggetto.
Il secondo tipo di asta è quella ad incanto. Qui si passa subito ai rilanci e l’immobile viene venduto a colui il quale si espone con il rilancio più alto senza subire ulteriori rilanci da parte degli altri astanti per un periodo di 180 secondi successivo al suo rilancio.
Ma attenzione, perché a questo punto vi sarete aggiudicati l’asta ma non l’immobile, visto che c’è la possibilità da parte di un secondo soggetto di presentare nei dieci giorni successivi all’asta, una nuova proposta superiore di un quinto che costringerà il giudice ad indire una nuova gara. Una volta acquistato un immobile all’asta, il giudice provvederà poi a nominarvi unici proprietari, liquidando la figura del custode e eliminando le eventuali ipoteche esistenti.
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Se siamo riusciti fortunatamente a mettere da parte un bel po’ di risparmi, conviene investirli sul mercato azionario ed in particolare nei fondi obbligazionari indicizzati, che diversamente da tante altre tipologie, offrono la possibilità di partecipare in modo semplice all’andamento di titoli a livello mondiale. Nei passi successivi vediamo dunque nel dettaglio, come acquistare i fondi obbligazionari indicizzati, e nel contempo capire quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione.
I fondi obbligazionari indicizzati, sono particolarmente adatti agli investitori che intendono puntare ad una crescita elevata del valore a lungo termine. Inoltre, danno l’opportunità di monitorare le oscillazioni del valore, ed eventualmente riscattarle in caso di tendenza costante verso il basso. I fondi obbligazionari indicizzati, come ad esempio i Raiffeisen sono in assoluto i migliori, in quanto puntano al meglio che il mercato possa offrire, e quindi i capitali che gli si affidano vengono proposti ad una vasta gamma di operatori presenti in tutto il mondo, il che ci fa dedurre che si tratta di una speculazione al rialzo, quindi decisamente favorevole per massimizzare i risultati del nostro investimento in questa tipologia di fondi.
Scegliendo i fondi obbligazionari indicizzati, un vantaggio non da poco è che la gestione intesa come la sottoscrizione iniziale e il riscatto finale, specie se sono di Raiffeisen essendo questi ultimi controllati dal governo svizzero, non sono soggetti ad imposte di bollo. Per tutti i fondi obbligazionari indicizzati, esiste inoltre la possibilità di un libero accesso a diversi portafogli del mercato azionario, che quindi essendo diversificato, riduce al minimo il rischio di perdite. Per quanto riguarda i costi dei fondi indicizzati il vantaggio è che si possono monitorare costantemente, e il denaro investito essendo giuridicamente definito come un patrimonio speciale, viene protetto più di altri tipi di investimenti sul mercato azionario. Se dunque siamo abbastanza pratici nel gestire il nostro portafoglio, per evitare di commettere errori banali, ed intendiamo nel contempo accettare dei rischi, allora conviene optare per i fondi indicizzati che essendone migliaia, ci consentono di ottenere delle ottime rendite con rischi ridotti al lumicino, contrariamente a quanto accade se si punta su un titolo individuale, che in caso di perdita non ci regala margine per compensarle.
Puntare quindi su più fondi obbligazionari indicizzati è vantaggioso, e se per esempio abbiamo investito 2000 euro, distribuendoli su quattro titoli diversi, se due perdono 100 e gli altri due ne guadagnano altrettanti, almeno il saldo è salvo. Per quanto riguarda le modalità di acquisito, una volta scelto i fondi, ci verrà consegnata una cedola con le relative date di scadenza da presentare alla banca o alla finanziaria per ottenere gli interessi.
Eventualmente dovessimo cambiare idea, possiamo restituire la cedola alla stessa banca o al broker che nel giro di 15 giorni, li rivenderà e ci accrediterà l’importo sul nostro conto corrente. Infine, il consiglio almeno per la prima volta, è di affidarsi ad un broker di fiducia privato o ad una banca, in modo da poter ottemperare nel migliore dei modi all’investimento, specie per la compilazione della specifica modulistica. Quest’ultima bisogna leggerla attentamente, in quanto c’è scritto che i fondi obbligazionari appartengono ad una categoria con un rischio basso, medio o alto, quindi bisogna sempre affidarsi a persone esperte nel settore evitando di acquistarli sul web.
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Negli ultimi anni la globalizzazione ha sicuramente facilitato gli spostamenti tra le diverse nazioni europee. Tra i vari Paesi che hanno visto aumentare il numero di persone provenienti da altri Stati europei può essere segnalata l’Austria, che si caratterizza per un’economia moderna, per un eccellente sistema di trasporti e per l’ottimo livello dei servizi garantiti ai cittadini. Per tale motivo è divenuta una delle mete preferite da parte di molti cittadini dell’Unione. Nella presente guida verranno forniti dei consigli su come acquistare casa in Austria, sia per trasferirsi che come semplice investimento.
Innanzitutto, è importante indicare come il mercato immobiliare austriaco sia in crescita, favorito dalla domanda di personale soprattutto nel settore comprendente i servizi turistici e culturali. A favorire questi ultimi è anche il fenomeno della mobilità internazionale degli studenti. Non mancano, quindi, offerte che hanno per oggetto diverse proprietà immobiliari, anche a prezzi che possono risultare accessibili al cittadino medio. Deve essere sottolineato come le case si dimostrino particolarmente sicure; questo permette di ottenere, a chi decide di acquistare una casa per poi affittarla, un ottimo ritorno economico.
Chiaramente, i prezzi degli immobili variano a seconda della zona scelta; ad esempio, acquistare un appartamento composto da 3 locali a Vienna, in un posizione centrale, può arrivare a costare più di 250.000 euro. Il consiglio è quello di recarsi qualche giorno in vacanza in Austria, scegliendo di visitare alcune delle città in cui si vorrebbe risiedere e iniziando a valutare i vari immobili presenti. Per non essere costretti a consultare i vari annunci è possibile recarsi in uno dei noti caffè austriaci, dove sarà possibile leggere gratuitamente giornali come “Die Presse”, “Der Standard” e “Kurier”; è il venerdì, in particolare, che le sezioni relative agli alloggi offerti in vendita o in affitto sono più ampie.
Una volta scelto l’immobile, contattato il proprietario e valutato l’acquisto (o l’affitto), prima di firmare contattare l’istituzione competente, ossia “Mietervereinigung” che, in cambio di una piccolo obolo, fornisce supporto e assistenza in merito agli aspetti legali del contratto. Ricordarsi che, in Austria, chiedere una cauzione il cui importo sia pari ad un minimo di un mese di affitto (fino ad un massimo di tre) è nella norma.
Esistono anche dei proprietari che chiedono il pagamento di un “Abfindung”, ossia di un “una tantum”, in alcuni casi illegale; può essere richiesto, invece, se all’interno di un appartamento sono state apportate delle modifiche recenti (ad esempio l’aggiunta di nuovi mobili). In ogni caso, se l’Abfindung viene pagato, assicurarsi che sia documentato da una ricevuta.
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Oggi giorno con la crisi che colpisce il nostro paese da anni, è molto difficile riuscire ad acquistare un’abitazione propria. Poiché gira sempre meno moneta, e le banche difficilmente ti riusciranno a dare un mutuo che copra la spesa. Ma a noi ci vengono incontro delle nuove soluzioni, che ci aiuteranno ad acquistare una casa tutta nostra, senza nessun rischio. Una di queste soluzione è l’affitto con riscatto. Infatti al giorno d’oggi sono sempre di più le persone che anziché acquistare un immobile lo prendono in affitto con riscatto. Infatti in questa guida oggi, vi spiegheremo dettagliatamente e scrupolosamente come acquistare casa con l’affitto con riscatto. Non mi resta che augurarvi una buona lettura, ed un in bocca al lupo per la vostra casa!
Quindi cos’è l’affitto con riscatto di cui vi abbiamo accennato prima? Si tratta in concreto di un contratto di affitto vero e proprio. Almeno in una prima fase, con la differenza che al termine del periodo di locazione concordato, la somma mensile regolarmente versata dall’affittuario andrà a detrarsi dal costo dell’immobile. Se quest’ultimo deciderà di comprarlo. Dunque per comprare casa con questo sistema bisognerà siglare due contratti. Il primo di locazione, della durata di solito compresa tra i da 2 e i 5 anni. Ed un secondo contratto di opzione con il quale l’inquilino alla fine del periodo di affitto può decidere di acquistare casa ad un prezzo già prestabilito.
I vantaggi, per chi acquista casa con questa formula, sono diversi. Innanzitutto si tratta di una formula ideale per chi, pur disponendo di un buon reddito mensile, non dispone nell’immediato delle somme necessarie per un acconto o per accedere ad un mutuo. Inoltre chi affitta “con riscatto” può ottenere uno sconto sul prezzo convenuto da concordare comunque con il venditore. Inoltre, l’immobile si acquisterà in un secondo momento a prezzo bloccato, poiché deciso al momento della firma del contratto di locazione.
La procedura che vi permette di comprare una casa con l’affitto con riscatto, è molto simile alle altre tipologie. Quindi ci sarà sempre bisogno di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, o parlare con un privato stesso.
Andare a guardare l’immobile ed ufficializzare il tutto. Con la sola differenza, che consiste nella tipologia del contratto che si stipulerà. Infatti ci saranno due contratti, uno di locazione ed uno di opzione. Una formula che, comunque, sempre più venditori ed intermediari stanno proponendo, soprattutto al centro nord dove tale soluzione sembra aver già essere entrata nell’uso comune.
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L’art 1321 richiama espressamente il concetto di «rapporto giuridico patrimoniale». Il termine «rapporto» presenta una certa ambiguità in quanto con esso si può intendere sia il rapporto obbligatorio in sé atomisticamente considerato; sia la sintesi o il collegamento dei singoli rapporti obbligatori (cioè, tanto l’obbligazione della parte che quella della controparte; o, in termini diversi, ad es. nella compravendita, il rapporto tra venditore e acquirente) al fine della produzione dell’effetto finale. In realtà, il rapporto potrebbe anche mancare del tutto come capita, ad esempio, nell’ipotesi della permuta di cose già in possesso dei rispettivi acquirenti che, com’è noto, è un contratto a soli effetti traslativi (arg. ex art. 1376). Si può anche pensare al rapporto (regolamento giuridicamente vincolante) come insieme delle conseguenze giuridiche necessarie a realizzare il «precetto negoziale».
La dottrina del contratto ritiene che il concorso del profilo strutturale con quello funzionale dia origine ad una situazione soggettiva complessa (il rapporto fondamentale), la cui misura interna è rappresentata dal sinallagma funzionale [inteso come proiezione e sintesi in executivis del regolamento prefigurato nell’atto (sinallagma genetico)], da cui dipartono i singoli rapporti (elementari), il cui combinarsi ed intrecciarsi è strumentale al raggiungimento dell’effetto finale o, meglio, alla conclusione dell’intero ciclo contrattuale ed al conseguimento degli interessi che le parti hanno inteso realizzare.
Il rapporto non va confuso con la rilevanza (o effetto fondamentale) che segna l’ingresso del contratto nel sistema dei valori giuridici, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 1372, 1° co., «il contratto ha fama di legge tra le parti». Tale effetto —che rappresenta la conseguenza di un giudizio di qualificazione e, quindi, di validità” — si produce, infatti, senza alcuna necessità di essere intermediato dal rapporto.
Si è parlato in domina di una “situazione giuridica mezzo” strumentale alla produzione di una “situazione giuridica risultato”. Il binomio pone in buona luce il fatto che il contratto non tende alla creazione di obblighi e di relative pretese [da ciò gli aspetti di relatività (o temporaneità) dell’obbligazione e del rapporto]; ma, alla creazione di un quid navi nelle rispettive sfere giuridiche dei contraenti (la definitività del risultato finale).
Attraverso il rapporto, il contratto, come si è detto, si salda con la disciplina delle obbligazioni, ex art. 1173, che, ne rappresenta il tramite generale della sua esecuzione; o, come si è appena accennato, il mezzo (obbligazioni di dare, di fare, di non fare) attraverso cui si produce l’effetto finale al quale tende il regolamento contrattuale (costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale).
Fa eccezione l’effetto traslativo della proprietà (ex art. 922) che non transita per l’obbligazione stante la sufficienza del «consenso delle parti legittimamente manifestalo» (art. 1376). Ciò vuol dire che l’effetto traslativo — cioè il passaggio da un soggetto all’altro della proprietà — prescinde dalla nozione di rapporto. Conviene precisare che il contratto non è mai un fatto costitutivo della proprietà, in quanto la proprietà ha fonte esclusiva in fatti originari. Il contratto vale a modificare la titolarità del diritto, se questa già esisteva, in capo al dante causa; oppure è fattispecie costitutiva del diritto di proprietà nelle ipotesi previste dalla legge (arti. 1153, 1159, 1159 bis, 2° co.) dove concorre con altri elementi essenziali (ad es. il possesso, la trascrizione).
Il rapporto diviene, infine, oggetto di autonoma considerazione allorché si interseca, per un verso, con la cessione del credito (arti. 1260 ss.) e, per altro verso, con la delegazione, l’espromissione e l’accollo. Questi contratti, com’è noto, operano sul rapporto obbligatorio modificandone o la posizione soggettiva attiva, cioè la posizione del creditore, o la posizione soggettiva passiva, nel senso che muta la posizione del debitore. Tali mutamenti si realizzano o attraverso il meccanismo della novazione – che vuol dire estinzione dell’obbligazione e costituzione di una nuova obbligazione (diversa sia per oggetto che per titolo, la quale prende il posto della precedente)n – o attraverso la successione nel debito – che si ha allorquando un debitore subentra ad un altro nel medesimo rapporto obbligatorio con la conseguenza che il rapporto rimane invariato, giacché se dovesse cambiare cadremmo nello schema della novazione con estinzione del rapporto esistente e costituzione di un nuovo rapporto.
Bisogna chiarire che la cessione del credito è un effetto che viene prodotto non mediante un negozio a sé stante, chiamato «castrano di cessione dei credito». ma mediante i comuni contratti mutativi tipici, onerosi o gratuiti (compravendita, permuta, donazione). Simmetricamente l’accollo – non é un negozio a sé stante, ma è una modalità di un contratto sia nominato che innominato.
In proposito, è il caso richiamare la distinzione tra contratto tipico – inteso come contratto avente un particolare contenuto economica giuridicamente rilevante, quindi dotato di una propria causa (vendita, trasporto, ecc.) e fattispecie tipica – priva di un peculiare contenuto economico e, quindi, di una propria causa. In quest’ultima è. infatti, presente una struttura del rapporto che disciplina la direzione dell’effetto mediante, per esempio, l’impiego degli elementi accidentali del contratto, contratto condizionale, contratto per persona da nominare, contratto in favore del terzo, ecc.
Riassumendo, il contratto: (i) ai sensi dell’art. 1372, 1° co., col perfezionarsi, è impegnativo per le parti (c.d. effetto fondamentale), (ii) ai sensi dell’art. 1173 è fonte di rapporti obbligatori; (iii) (ovvero) ai sensi degli arti 922 e 1376 è fonte di trasferimento dei diritti reali.
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