Caratteristiche del Contratto di Mutuo

Il mutuo è un contratto regolato dalla legge (art. 1813 del Codice Civile), con il quale una parte (la banca), che in termini legali è definita il mutuante, consegna a un’altra parte (il cliente), definito mutuatario, una certa quantità di denaro necessaria per acquistare un immobile (la casa). Il mutuatario si impegna a restituire al mutuante l’intera somma (il capitale) più gli interessi, secondo i tempi, i modi, e le condizioni stabilite dal contratto.

Data la sua importanza, il contratto di mutuo viene redatto in forma scritta, con atto pubblico, da un notaio, che è incaricato di trascrivere il mutuo nei pubblici registri e di iscrivere l’ipoteca richiesta dalla banca sulla casa a garanzia della restituzione del prestito. La banca s’impegna, dunque, a consegnare la somma che stabilirà, dopo aver esaminato e approvato la richiesta del cliente (e dopo aver chiesto delle garanzie, a volte non solo ipotecarie). Il cliente si assume l’impegno di restituire con puntualità, una rata dopo l’altra, tutta la somma concessa, compresi gli interessi. Se non mantiene l’impegno, la banca farà valere l’ipoteca e, in poche parole, si prenderà la casa.

La soluzione di stipulare (o accendere) un mutuo per l’acquisto della casa, non è una scelta da prendere alla leggera. Infatti rappresenterà probabilmente la principale voce di investimento per molti anni.
I nostri nonni e genitori previdenti (alcuni hanno fatto la fame), hanno cercato di trasferirci la sana regola di mettere sempre qualcosa da parte. Ma nulla hanno potuto contro la moda dello spendi e spandi che tv, giornali e pubblicità, ci hanno trasmesso e inculcato, “costringendoci” ad uno stile di vita forse sbagliato. Siamo stati incoraggiati, convinti a consumare. E’ il segno dei nostri tempi.

Nessuno ci obbliga a spendere, ma siamo diventati ugualmente una razza genetica di consumatori e di debitori incalliti. Ma forse è giusto così, lo facciamo nel nostro interesse, nel senso che oggi abbiamo tutto, dalle auto ai televisori che sembrano schermi di cinema. Ma soprattutto compriamo la casa, la prima casa che è ormai un bene primario come il nostro cellulare. Qualcuno ha comprato anche la seconda, al mare o in montagna. Economicamente l’acquisto della casa è l’evento più importante della nostra vita, perchè riguarda l’acquisto di mura dove andremo a vivere. Forse siamo stati abituati a vivere al di sopra delle nostre possibilità (anche lo Stato spende più di quanto guadagna), per cui ci siamo convinti che la nostra forza finanziaria non consiste più nel risparmio, ma nella capacità di pagare regolarmente le rate.

Dunque, prima di stipulare un mutuo è bene domandarci se saremo in grado di pagare le rate. Dovremo valutare la possibilità economica che avremo in futuro, non basarci sulle condizioni attuali. Prima di firmare un contratto dobbiamo essere certi che la rata sia congrua rispetto alle nostre entrate. Perchè un mutuo è sostenibile se siamo sempre capaci di far fronte alla rata con le nostre forze.

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Forma del Contratto di Lavoro a Tempo Parziale

Il contratto di lavoro a tempo parziale è prevosto dal D. Lgs. 61/2000. Questo decreto legge stabilisce infatti possibilità di sottoscrivere un contratto individuale di lavoro in cui è presente una prestazione lavorativa ridotta. A seconda della modalità, si parla di part time verticale e part time orizzontale, argomenti relativamente al quale è possibile vedere questa guida su Guidelavoro.net.

In questa guida vediamo quali sono le caratteristiche della forma del contratto di lavoro a tempo parziale.

Forma scritta. Il contratto di lavoro a tempo parziale, sia nella modalità a tempo indeterminato che a termine, deve essere stipulato in forma scritta, richiesta a fini di prova. Dal momento che la forma scritta soddisfa esigenze meramente probatorie, al contratto di lavoro part time stipulato in forma non scritta è garantito lo stesso regime giuridico di quello stipulato per iscritto (Min. lav. Circ. 24 agosto 2004, n. 57; Min. lav. Circ. 30 aprile 2001, n. 46).

Mancanza della forma scritta. Considerato che la forma scritta è richiesta ad probationem, la mancanza della stessa non comporta la nullità del contratto part time, ma soltanto limitazioni alla prova testimoniale del contratto. In particolare, qualora la scrittura del contratto risulti mancante, le parti non possono ricorrere alla prova per testimoni, a meno che il contraente dimostri di avere senza sua colpa perduto il documento che gli forniva la prova,  smarrimento incolpevole del documento ex art. 2724, n. 3, cod. civ. art. 8, co. 1, secondo periodo, D.Lgs. n. 61/2000.

Richiesta di rapporto a tempo pieno. Se non vi è alcuna prova in ordine alla stipulazione a tempo parziale del contratto di lavoro, il lavoratore può dimostrare che il rapporto di lavoro, in realtà, si è svolto a tempo pieno e chiedere, per l’effetto, al giudice il riconoscimento della sussistenza fra le parti di tale tipo di rapporto, con decorrenza dalla data dell’accertamento giudiziale della mancanza della scrittura (art. 8, co. 1, terzo periodo, D.Lgs. n. 61/2000). Resta fermo il diritto del lavoratore a percepire le retribuzioni dovute per le prestazioni rese antecedentemente alla data.

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Cosa Sono i CTZ

I CTZ (Certificati del Tesoro a Zero Coupon) hanno fatto il loro esordio sul mercato finanziario italiano il 23 febbraio 1995. Si tratta di un titolo identico ai Bot ma con durata di 24 mesi, per questo definito anche “bottone”. I Ctz non prevedono cedole. Infatti, gli interessi sono percepiti dall’investitore tutti insieme alla scadenza e sono dati dalla differenza tra prezzo di rimborso (alla pari) e prezzo di sottoscrizione.

Risulta essere un titolo molto liquido. Viene quotato di diritto in Borsa già dal giorno successivo alla data di collocamento. Con la quotazione ufficiale, gli investitori possono controllare ogni giorno quanto vale sul mercato e, se lo ritengono opportuno, venderlo prima della scadenza ad un prezzo certo. In questo caso non ci sono rischi di perdita di capitale. Non distribuendo cedole, a parità di condizioni sul mercato, lo zero coupon aumenta progressivamente il valore fino ad avvicinarsi al valore di rimborso.

Per vendere il Ctz prima della scadenza ad un prezzo inferiore a quello di acquisto si dovrebbe quindi verificare un aumento dei tassi di mercato di entità notevole. Come tutti i titoli a tasso fisso, è consigliabile sottoscriverlo in previsione di un calo dei tassi e sconsigliabile logicamente nel caso opposto. Ai fini della tassazione, gli interessi e gli altri proventi dei Ctz, sono soggetti ad un’imposta sostitutiva del 12,5%. Ciò ovviamente comporta che al termine della vita del titolo l’importo rimborsato non sia pari al valore nominale ma inferiore (valore nominale al netto della tassazione).

Sono inoltre sottoposte alla stessa tassazione le plusvalenze realizzate con l’eventuale vendita dei Ctz. Attualmente il rendimento annuo dell’ultima emissione Ctz con scadenza 30 aprile 2012 è del 1,643% (1,438% netto).

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Interruzione del Rimborso di un Finanziamento – Conseguenze

L’interruzione del rimborso del finanziamento (mutui e prestiti) comporta l’immediata inadempienza nei confronti dell’istituto finanziatore ed il rischio di spiacevoli conseguenze
– maggiorazione degli interessi dovuti con applicazione di una mora stabilita per legge;
– inserimento del proprio nominativo nella lista dei pagatori ritardatari e/o segnalazione agli enti di tutela del credito (Sic, vedere più sotto), i quali diffonderanno le informazioni a tutto il sistema bancario e finanziario. Il risultato sarà il peggioramento dell’affidabilità creditizia del cliente e una conseguente maggiore difficoltà nell’ottenere credito in futuro;
– con il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata, l’istituto finanziatore è autorizzato a risolvere in modo unilaterale il contratto. Il cliente sarà tenuto al pagamento di tutte le spese bancarie e di protesto e di tutti gli oneri sostenuti dall’istituto per recuperare le somme dovute, oltre che di un’eventuale penale.

Con la messa in mora, al cliente viene comunque intimato di pagare prima che il ritardo di pagamento venga registrato. I regolamenti al riguardo stabiliscono:
– il primo ritardo non può essere visualizzato nelle banche dati prima che siano scadute almeno due rate mensili consecutive, o prima di 60 giorni dall’aggiornamento mensile. Nel caso di un’impresa o di un professionista, il ritardo non può essere visualizzato prima di 30 giorni dall’aggiornamento mensile;
– i ritardi successivi al primo sono visualizzati nel momento stesso in cui si verificano e ne rimane registrazione per 12 mesi a partire dal giorno dell’avvenuto pagamento;
– i ritardi superiori, poi sanati, restano registrati per 24 mesi a partire dal giorno dell’avvenuto pagamento;
– un ritardo non sanato non potrà comunque rimanere registrato per più di 36 mesi dalla data di scadenza contrattuale del finanziamento o dalla data in cui è stato necessario l’ultimo aggiornamento.

Abbiamo già detto che per valutare la richiesta di finanziamento, oltre che alle informazioni ottenute dal cliente stesso e a quelle ottenibili dai registri dei tribunali e dei catasti, le banche e le società finanziarie utilizzano i dati dei Sic (Sistemi di informazioni creditizie). Le banche dati dei Sic (una volta definite Centrali dei rischi) possono essere sia pubbliche che private e sono così elencate:
– Centrale dei rischi pubblica, gestita dalla Banca d’Italia, per finanziamenti di importo superiore a 75.000 euro;
– Centrale dei rischi pubblica, gestita dalla Società Interbancaria per l’Automazione (SIA), sotto la vigilanza della Banca d’Italia, per finanziamenti di importo inferiore a 75.000 euro e superiore a 30.000 euro;
– Centrali dei rischi private, per finanziamenti di importo inferiore a 30.000 euro.

I Sic sono grandi database che contengono tutte le informazioni su mutui, prestiti, finanziamenti, che vengono erogati dalle banche e dalle società finanziarie, inerenti la regolarità dei pagamenti delle rate, gli eventuali ritardi, l’estinzione del debito e quant’altro. Queste informazioni vengono elaborate e ritrasmesse alle banche per verificare la solvibilità dei clienti e i loro comportamenti del passato, oltre che il livello complessivo del loro indebitamento. E vengono periodicamente aggiornate. Il cliente ha diritto di accedere in qualunque momento ai Sic per consultare le informazioni che lo riguardano ed esercitare i diversi diritti riguardanti le rettifiche, gli aggiornamenti, le cancellazioni.

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Cosa Sono BTP e Btpei

BTP (Buoni del Tesoro Poliennali) sono titoli a medio-lungo termine e a tasso fisso. Hanno attualmente una durata di 3-5-10-15 e 30 anni. Gli interessi sono predeterminati e vengono corrisposti ogni sei mesi mediante lo stacco di cedole. I Btp sono ammessi d’ufficio, dal giorno successivo alla data di collocamento, alla quotazione ufficiale in Borsa, per cui sono titoli molto liquidi. L’investitore che vorrà vendere o acquistare un Btp sul mercato secondario, disporrà quindi da subito di un prezzo di riferimento certo. Però esistono delle controindicazioni, perchè in caso di vendita potrebbe realizzare un prezzo inferiore a quello pagato, e quindi subire delle perdite del capitale investito.

Infatti i Btp, essendo titoli a tasso fisso, sono molto sensibili alle oscillazioni dei tassi, e per questo sono considerati titoli molto speculativi. La loro sensibilità produce oscillazioni dei prezzi che possono essere anche rilevanti. Se i tassi di interesse sul mercato tendono a salire e quindi a superare il tasso fisso dei vecchi Btp presenti sul mercato, questi ultimi perderanno di valore, perchè, così facendo, faranno aumentare il rendimento offerto, adeguandolo a quello che il mercato richiede. Viceversa, quando sul mercato si verifica un calo dei tassi di interesse, i titoli a tasso fisso come i Btp, diventano titoli privilegiati, perchè conservano il loro tasso di interesse e nel contempo aumenta il loro prezzo – e di conseguenza il loro valore – e possono essere venduti sul mercato secondario ad un valore superiore al prezzo di collocamento. Le oscillazioni sono molto maggiori per i titoli a lunga scadenza, che sono pertanto più rischiosi e speculativi. Il rendimento si calcola dunque in base al tasso di interesse che è fissato dal Tesoro ed alla differenza fra prezzo di rimborso e prezzo di acquisto.

Il rendimento lordo delle ultime emissioni va dal 2,01% dei Btp a 3 anni al 5,08% dei Btp a 30 anni.
Dal 12 settembre 2003 gli investitori italiani hanno a disposizione un innovativo Btp indicizzato all’inflazione europea (BTPei). Si tratta di una variante dei classici Btp. Nati sulle lontanissime ceneri dei Ctr (Certificati a tasso reale), hanno una durata di 10-15 e 30 anni e garantiscono il rimborso del capitale nominale indicizzandolo alla crescita dei prezzi al consumo della zona euro. In pratica il capitale viene rivalutato ogni giorno e a scadenza l’ammontare rimborsato sarà superiore a 100 nel caso di inflazione in ascesa e uguale a 100 nel caso di deflazione.

La cedola è semestrale ed è calcolata sul capitale rivalutato. Ad esempio, se il capitale in emissione valeva 100 e l’inflazione al momento dello stacco della cedola è dell’1%, allora il capitale va rivalutato a 101. Di conseguenza la cedola che verrà pagata sarà per esempio, del 1,70% calcolata su 101 e non su 100.

I Btpei consentono di coprirsi dal rischio inflazione, però questa copertura è attualmente parziale. Infatti l’inflazione considerata è quella europea, che è inferiore a quella italiana. Gli investitori che punteranno su questi titoli devono pertanto tenere conto anche di questo.

Il rendimento lordo delle ultime emissioni va dal 2,72% dei Btpei a 10 anni al 2,78% dei Btpei a 30 anni.
Infine ricordiamo che, come tutti i titoli di Stato, i Btp sono soggetti ad una imposta sostitutiva del 12,5% calcolata sul valore delle cedole e sulla eventuale differenza tra prezzo di emissione e quello di rimborso (se è più elevato). Sono inoltre tassate con la stessa aliquota le plusvalenze realizzate sulla eventuale vendita dei titoli sul mercato secondario.

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